L'argomento successivo più discusso all'esame di Stato è il "titolo abilitativo". La norma che disciplina i titoli abilitativi è il Testo Unico Edilizia(TUE) dpr.380/2001.
Gli argomenti legislativi relativi al titolo abilitativo sono di fondamentale importanza per l'architetto. La conoscenza delle normative vigenti è necessaria per garantire la corretta progettazione e realizzazione delle opere edilizie.
"Per ogni tipo d'intervento edilizio serve un titolo abilitativo, tranne attività edilizia libera."
TITOLI ABILIATIVI:
1. PdC
2. SCIA
3. CILA
4. CIL
Comunicazione Inizio Lavori(CIL)
I seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
Elenco che estende l’attività della CIL:
- gli interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica;
- gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo
- i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola
- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità
- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità,
- i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al DL 2 1968, n. 1444;
- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Comunicazione Inizio Lavori Asseverata(CILA)
Gli interventi NON riconducibili a:
· Art. 6 - Attività edilizia libera
· Art. 10 - Interventi subordinati a Permesso di Costruire
· Art. 22 - Interventi subordinati a Segnalazione Certificata di Inizio Attività
L'interessato trasmette all'amministrazione comunale(SUE) l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.
I documenti da allegare per la CILA:
a relazione tecnica asseverata dal tecnico abilitato;
la documentazione catastale (visura, planimetria);
gli elaborati grafici (stato di fatto e situazione di progetto);
documentazione sullo stato legittimo dell’immobile;
la documentazione sulla sicurezza;
la documentazione sulla regolarità contributiva;
la ricevuta di pagamento di eventuali diritti di segreteria da pagare al comune;
l’atto di provenienza;
documenti di identità (del proprietario dell’immobile, del tecnico esperto).
Ad esempio, per la manutenzione straordinaria che non toccano la struttura dell’edificio, la diversa distribuzione degli ambienti, il rifacimento del bagno, il rifacimento di alcuni impianti, l’installazione di un sistema a cappotto termico serve la CILA.
Per frazionamento o accorpamento di unità immobiliari anche con variazione delle superfici delle singole unità (purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso) serva la CILA.
CILA SUPER BONUS-CILAS
Il modello CILA Superbonus (CILA-S) si riferisce solo ed esclusivamente alle agevolazioni legate al Superbonus 110%, sia sismabonus che ecobonus.
La CILA superbonus 110 costituisce la documentazione obbligatoria per dare avvio ai lavori di efficientamento energetico o di messa in sicurezza statica (art.33 e 33-bis del d.l. 77/2021, convertito dalla legge 108/2021 e in vigore dal 31 luglio scorso).
Gli interventi attuabili con CILA-S sono:
efficientamento energetica (ecobonus 110%);
riduzione del rischio sismico (sismabonus 110%);
tutti gli interventi trainanti e trainati che beneficiano del Superbonus 110% che possono riguardare anche parti strutturali e prospetti degli edifici.
Da notare che con la CILA-S è possibile assentire anche lavori di “ristrutturazione edilizia pesante”, che intervengono quindi sulla struttura dell’edificio, solo qualora si usufruisca dei bonus fiscali previsti dall’art. 119 del DL 34/2020 smi.
Inoltre, il modello CILA-S non richiede l’asseverazione dello stato legittimo dell’immobile (ai sensi dell’art. 9-bis del dpr 380/2001).
-Sanzione per mancata CILA
La mancata presentazione della CILA prevede una sanzione descritta all’articolo 6-bis, comma 5 del testo unico per l’edilizia, che ammonta a 1.000 €. Se si presenta la comunicazione quando l’intervento è in corso di esecuzione, si parla di CILA tardiva: la sanzione viene applicata lo stesso, ma è prevista una riduzione di due terzi (si pagherà 333,33 €).
Permesso di Costruire
Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino: un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente
d) interventi che Comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, «oppure», limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A
· comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.
Il PdC è irrevocabile ed è oneroso ai sensi art. 16 “Contributo per il rilascio del permesso di costruire”.
Art.12. . Il permesso di costruire è rilasciato in CONFORMITÀ alle previsioni: degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente ( NTA)
· Parametri Urbanistici ( limiti & vincoli)
· Parametri Architettonici ( tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, sicurezza , vivibilità degli immobili )
Art.15. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo;
quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.
Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante SCIA. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.
Art. 16 - Contributo per il rilascio del permesso di costruire
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo COMMISURATO ALL’INCIDENZA degli ONERI DI URBANIZZAZIONE nonché al COSTO DI COSTRUZIONE.
Il CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE non è dovuto:
a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole
b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;
c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;
d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;
e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela dell’assetto idrogeologico, artistico-storica e ambientale.
Segnalazione Certificata Inizio Attività(SCIA)
Sono realizzabili mediante la Segnalazione certificata di inizio di attività, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:
a) interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
b) interventi di restauro e di risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
c) interventi di ristrutturazione edilizia
Sono inoltre realizzabili mediante SCIA le VARIANTI ( VARIANTE) al PERMESSO DI COSTRUIRE che NON incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del DL 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
Art. 23 SCIA in ALTERNATIVA al PERMESSO DI COSTRUIRE
In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:
a) gli interventi di ristrutturazione;
b) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da PIANI ATTUATIVI ( PLC, PP) comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive
c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di STRUMENTI URBANISTICI GENERALI (PRG) recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
SCIA onerosa si può iniziare il lavori dopo 30 giorni. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela compete, anche in via di delega, alla stessa amministrazione comunale, il termine di trenta giorni di cui al c. 1 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Ove tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti.
PERMESSO DI COSTRUIRE è quando incide sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, alteri la sagoma dell'edificio e …particolari interventi nella zona A.
SCIA quando NON incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio…
CILA tutti gli interventi che non sono compresi nella SCIA e PDC e Attività Edilizia libera
Attività edilizia libera…quando NON incide sulle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al DL n. 42/2004.
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